Simulador para quem já financiou
Quitar o financiamento com consórcio vale a pena?
Coloque os números do seu contrato e veja quanto deixaria de pagar, o valor presente da troca e a melhor estratégia de lance. Também mostra se teria valido fazer consórcio desde o início.
A melhor estratégia
Os números ao longo do tempo
Tabela mês a mês
Como o cálculo é feito
- Soma simples: tudo o que sai do bolso (entrada, parcelas, seguros, tarifa, lance com dinheiro próprio, amortização e aluguel), somado sem correção e sem trazer a valor presente.
- VPL: os mesmos pagamentos trazidos a valor de hoje, mês a mês, por duas taxas: a efetiva do financiamento e o rendimento da aplicação. A economia é o valor presente da alternativa original menos o da estratégia. O que você não gasta fica com você.
- Financiamento: Price ou SAC à taxa mensal equivalente à efetiva anual, com seguros e tarifa enquanto houver saldo. A TR, se informada, corrige o saldo todo mês e a parcela é recalculada.
- Consórcio: parcela = carta × (1 + taxa de administração + fundo de reserva) ÷ prazo, com a 1ª paga na adesão (mês 0). Na contemplação, o lance próprio e o embutido abatem o saldo; depois, a parcela diminui ou o prazo encurta.
- Quitação: no mês da contemplação, a carta líquida quita o saldo devedor do financiamento. Se a carta for maior, a diferença abate o consórcio; se for menor, amortiza parte e o resto continua financiado. A carta é escolhida hoje: se a contemplação atrasar, sobra carta.
- Melhor estratégia: testa embutido de 0% até o limite, com e sem lance próprio, reduzindo prazo ou parcela, e o destino da sobra. Quem alcança o lance vencedor típico é contemplado no mês do lance; quem não alcança, no mês provável do sorteio.
Estimativa sem valor de proposta. A contemplação não tem data garantida. Taxas, seguros e regras de lance e de uso da carta para quitar financiamento variam por administradora e constam do contrato. Quitar o financiamento antes do prazo pode exigir devolver parte do desconto do FGTS (até o 5º ano, no Minha Casa, Minha Vida) e custos de cartório para baixar a alienação.
Como funciona a troca do financiamento pelo consórcio
- Você entra num consórcio de imóvel com uma carta de crédito do tamanho do saldo devedor que vai ter quando for contemplado.
- Por um tempo, paga os dois: a parcela do financiamento e a do consórcio. É o ponto que mais pesa no orçamento, por isso o simulador mostra o valor somado.
- Quando é contemplado, por sorteio ou lance, a carta quita o saldo devedor no banco. Daí em diante sobra só a parcela do consórcio, que não tem juros.
O ganho vem dos juros que deixam de correr no financiamento. O custo é a taxa de administração do consórcio e o período em que você paga os dois. Quanto mais cedo a contemplação, maior a economia. Por isso o simulador mostra até que mês a troca ainda compensa.
Soma simples ou valor presente?
A soma simples junta tudo o que sai do bolso, sem correção. É o número mais intuitivo, mas trata R$ 1.000 de hoje igual a R$ 1.000 daqui a 20 anos. O valor presente (VPL) traz cada pagamento para valores de hoje. Mostramos duas taxas: a do seu financiamento e o rendimento de uma aplicação, que é quanto o seu dinheiro renderia se ficasse com você. Se a troca vale a pena nos dois, a decisão é segura.
Lance: embutido primeiro, dinheiro próprio só se precisar
O consórcio não cobra juros, então pagar o saldo dele antes do prazo não gera economia nenhuma. O lance só vale pelo que antecipa a contemplação. Quase sempre compensa mais usar o lance embutido para concorrer e deixar o dinheiro próprio aplicado ou amortizando o financiamento, que cobra juros. O simulador testa essas combinações e mostra qual sai melhor no seu caso.
Antes de contratar, peça à administradora o histórico de lances vencedores do grupo e confirme por escrito que a carta pode ser usada para quitar financiamento imobiliário. No Minha Casa, Minha Vida, quitar até o 5º ano pode exigir devolver parte do desconto do FGTS.
Dúvidas sobre quitar financiamento com consórcio
Posso usar a carta de crédito do consórcio para quitar o financiamento?
Sim. As regras do Banco Central permitem usar a carta de consórcio de imóvel para quitar financiamento de imóvel residencial em nome do consorciado. A administradora paga o saldo devedor direto ao banco e o imóvel passa a ser a garantia do consórcio. Cada administradora tem as próprias exigências de documentação, então confirme antes de contratar.
Vou pagar o financiamento e o consórcio ao mesmo tempo?
Sim, até a contemplação. Esse é o principal custo da troca e o ponto de atenção no orçamento. O simulador mostra quanto você pagaria por mês somando as duas parcelas e por quantos meses.
O que acontece se eu demorar para ser contemplado?
A economia diminui a cada mês de espera, porque você continua pagando juros no financiamento e a parcela do consórcio. O gráfico “Economia conforme o mês em que você for contemplado” mostra até que mês a troca ainda compensa.
Não é melhor só amortizar o financiamento?
Às vezes é. Se você tem dinheiro guardado, amortizar o financiamento reduz os juros na hora. O simulador compara essa opção com o consórcio e diz qual rende mais no seu caso.
Posso usar o FGTS?
O FGTS pode ser usado para amortizar ou quitar o financiamento e, no consórcio de imóvel, para dar lance ou completar a carta, desde que você cumpra as regras do FGTS (como não ter outro imóvel na mesma cidade).
Quer a simulação com grupos reais?
Mande o seu contrato pelo WhatsApp. Comparamos administradoras e o histórico de lances para o seu saldo devedor.